מידע כללי
שאלות ותשובות אחרונות

תביעת דיירים על ליקויי בניה על בסיס שמאות הנדסית


תביעה על ליקוי בניה המסתמכת על חוות דעת ושמאות הנדסית
בית משפט מחוזי בירושלים

פסק דין 2 - דיירים נגד רמט בע‘‘מ - בית המשפט המחוזי בירושלים

ת.א. 469/88

בית משפט המחוזי בירושלים

בפני :כבוד השופט צבי א ‘טל

בענין:

התובעים: זעפרני נסים ואחרים

נגד

הנתבעת: רמט בע‘‘מ

פסק - דין

1. תריסר התובעים, רובם זוגות, איש ואשתו, רכשו דירותיהם במעלה - אדומים מידי הנתבעת, שהיא חברה קבלנית הרשומה בישראל, והריהם תובעים אותה על ליקויים (ליקוי בניה)שנמצאו בשש הדירות שרכשו.

2. לפני שאוכל לבדוק תביעת כל דירה בנפרד, עלי לפנות תחילה לכמה טענות כלליות של ההגנה. בראש ובראשונה טוען עורך הדין א‘ מזרה, ב‘‘כ הנתבעת, שעל פי חוזי הרכישה, אין הרוכשים זכאים לפיצוי כספי על ליקויים בדירותיהם אלא לתיקון הליקויים בידי הנתבעת עצמה. דבר זה נאמר בסעיף 4 לחוזה הרכישה:
‘‘4. אחריות המוכר.
(א) המוכר מתחייב לתקן על חשבונו כל קלקול או פגם שיתגלה בדירה... תוך שנה מיום מסירת החזקה וזאת במידה שקלקול או פגם (ליקוי בניה) כאילו הינם תוצאה של עבודה לקויה ו/או עקב שימוש בחומרי בניה לקויים.
(ב) הקונה לא יהיה רשאי לבצע בעצמו את התיקונים האמורים ואם יבצעם לא יהיה המוכר חייב להשתתף בהוצאות התיקונים כולם או מקצתם.
(ג) הקונה יאפשר למוכר או לקבלני משנה לבצע את התיקונים בשעות המקובלות בענף הבניה והוא מצהיר כי לא תהיה לו כל תביעה או טענה לגבי זמן ביצוע העבודות ואי הנוחות שתיגרם לו כתוצאה מכך.
(ד) מוסכם בזה כי באם הקונה לא יאפשר ביקור הבדק או במקרה שהקונה לא יאפשר ביצוע התיקונים עצמם, לא תהיה החברה חייבת לבצע תיקונים בדירה... או לשפות את הרוכש בגין הפגם הליקוי או אי ההתאמות.
(ה) ...
(ו) היו הצדדים חלוקים בשאלה באיזור מידה נובע פגם מבניה לקויה ו/או משימוש בחומרים לקויים, יכריע בעניין מהנדס בנין המוכר וקביעתו תחייב את הצדדים‘‘.(למרות שינויי המינוח, הוא ‘‘הקונה‘‘ הוא הרוכש‘‘, והוא ‘‘המוכר‘‘ היא ‘‘החברה‘‘).
לאור האמור בסעיף 4 זה, טוען ב‘‘כ הנתבעת שאין לתובעים על הנתבעת אלא חובת תיקון על ידה בלבד, ומכיוון שהם ממאנים בכך, נפטרה הנתבעת מחיובי התיקונים.
ב‘‘כ הנתבעת מפנה כמו כן לסעיף 2 ו 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל‘‘א - 1970, וכן לע‘‘א 84/80, 89/80 קאסם נגד קאסם וסנדרוב נ‘ קאסם, פ‘‘ד ל‘‘ז (3) 60, 90.

3. ההסתמכות של ב‘‘כ הנתבעת הן על סעיף 4 לחוזה והן על חוק החוזים (תרופות) היא תרתי דסתרי. ההסתמכות על החוזה מניחה שהחוזה לא הופר, ויש לנהוג על פי האמור בו. ההסתמכות על חוק החוזים (תרופות) מניחה שהיתה הפרת החוזה מצד הנתבעת. אני מניח איפוא שהטענות הן באלטרנטיבה.
באשר להפנייה לחוק החוזים (תרופות) - אין בה ולא כלום. החוק אינו אומר שצד תמים שנפגע מהפרת חוזה אין לו אלא אכיפה (חוץ ממקרים מיוחדים).
וכך נאמר במפורש בחוק, סעיף 2: ‘‘הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה וזכאי הוא לפיצויים בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן‘‘. אדרבא, החידוש של החוק הוא שיש לו לנפגע זכות לדרוש אכיפה כל עיקר. (כידוע, במשפט האנגלי, הזכות לביצוע בעין היא מדיני היושר, בעוד שלפני המשפט המקובל אין לו לנפגע אלא פיצויים). גם בע‘‘א 84/80, 89/80 הנ‘‘ל נאמר (עמוד 09): ‘‘מקובל וידוע הוא, כי סעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) מבטא מגמת יסוד, ששינתה את נקודת המוצא שהיתה מקובלת עד אותה עת לפי המשפט האנגלי - אמריקני, אותו אימצנו עד אז בסוגיית ביצוע בעין. לפיע מגמה זו זכאי הנפגע בדרך כלל לאכיפת החוזה, אלא אם קיימת נסיגה מן הנסיבות המיוחדות ויוצאות הדופן שנימנו בפיסקאות (1) - (4) לסעיף 3‘‘.
הנה כי כן, החוק נותן למפגע זכות לדרוש אכיפה, הוא איננו נותן למפר זכות לכפות על הנפגע.

4. ומכאן לטענה שלפי סעיף 4 בחוזה אין להם לתובעים על הנתבעת, אלא תיקונים בלבד. ואכן, אילו לא הניחו התובעים לנתבעת לעשות תיקונים כל עיקר אלא היו תובעים מיד פיצויים, אפשר שהיה הדין עם הנתבעת.
לא כן היה כאן. התובעים חיזרו אחר הנתבעת השכם וחזור בעל - פה ובכתב, וזו ניסתה לתקן את מה שניסתה (בעיקר בליקוי הרטיבות) ולא עלתה בידה. התביעה כאן הוגשה כעבור שנים של ניסויים. אצטט רק מקצת מעדויות התובעים בדבר החיזורים ובדבר הנסיונות הכושלים החוזרים ונשנים מצד הנתבעת לערוך תיקונים:
‘‘את הנזילות ניסו לתקן לא פחות מ 10 פעמים... פתחו לי את המרפסת למנוע נזילות של השכן וגם שם לא פתרו את הבעיה והשאירו לי חורבן במרפסת. הרימו את המרצפות ושמו משהו ועשו זאת פעמיים (אבני, 15 מאי עמ‘ 2).
‘‘מר ולט אמר לי שלא יהיה לי רטיבות ואז צבעתי את הדירה... ועכשיו הטיח שוב מתקלף ועדיין יש רטיבות... הראיתי למר ולט שהקיר היה שחור במקום שנצבע רק שנה קודם לכן. הלכתי לת‘‘א 3 פעמים לדבר עם שלמה ענבר על הבעיה...‘‘ (וולף, שם עמ‘ 15 וראה התכתבות עם הנתבעת ת/ 10 - ת/ 31).
‘‘פרט לפניות בכתב פניתי גם בשטח למהנדס הבנין בשם סגל. אחריו היה אדם בשם אמנון עדן, שהיה בדירתי ומצא את ליקויי הבניה והבטיח שהם יתוקנו. לקראת התיקונים השנתיים... מתתיהו נכנס לדירה לסיור, ביקשתי ממנו שירשום את הפרטים שלא תוקנו והוא אמר לי ‘‘אתה לא תאמר לנו מה לתקן‘‘. תשובה זו הרגיזה אותי מאד וביקשתי ממנו לעזוב את הדירה ולא רציתי לראות אותו שוב. זה קרה בתום שנה וחצי למגורי בדירה‘‘. (זעפרני, 3 ביוני, עמ‘ 3-4, והתכתבותו עם הנתבעת ת/ 30 א‘-ח‘). וכך גם יתר התובעים.
דרושה איפוא מידה של עזות פנים לטעון שהתובעים לא הניחו לנתבעת לתקן. התובעים הניחו והניחו לתקן. השאלה היא עד מתי הם חייבים בכך ועד היכן שיעור תלותם של קוני דירות בקבלן לתיקונים? אם תרצה - תשובתה של השאלה בצידה: עד י‘‘ב חודש. שכן נאמר בסעיף 4 (א) בחוזה: ‘‘המוכר מתחייב לתקן... תוך שנה מיום מסירת החזקה‘‘. וסעיף קטן (ב) האוסר על הקונה לעשות את התיקונים בעצמו - מתייחס לאותם התיקונים של השנה הראשונה, שכן נאמר שם: ‘‘הקונה לא יהיה רשאי לבצע בעצמו את התיקונים האמורים‘‘... הווה אומר, תוך שנה ממסירת החזקה, זכותם של הקונים לתבוע רק תיקון ליקוי בניה, וזכותה של הנתבעת לבצע את התיקונים בעצמה. לאחר מכן - אין סעיף 4 זה חל. ואם לא מכוח החוק ולא מכוח סעיף 4 בחוזה - מהיכן נוטלת הנתבעת לעצמה את הזכות לכפות את תיקוניה על הקונים, מעבר לי‘‘ב חודש?
יתירה מזו: טענה דומה כבר נטענה פעמים רבות בבית משפט זה על ידי הקבלנים והבונים בכל פעם שהוגשה נגדם תביעה על ליקויי בניה וכמעט בכל פעם נדחתה הטענה. בת‘‘א (ירושלים) 875/90, מוגדסי נגד רסקו (כנראה לא פורסם) נאמר מפי כב‘ השופטת דורנר: ‘‘לחלופין טענה רסקו כי תרופתם היחידה של הקונים היא ביצוע התיקונים על ידי אנשי רסקו, לא מצאתי יסוד בדין לחייב את הקונים להזקק לשירותי רסקו, אשר תיקוניהם החוזרים ונשנים - כשלו. לא ייפלא שהקונים אינם סומכים יותר על כישורי אנשיה וזכאים הם לפיצוי נאות, שיאפשר לכל אחד מהם לתקן את הליקויים בדירתו באמצעות בעלי מלאכה שיבחר בהם (ת.א.86/82 אבידוב נגד שיכון ופיתוח לישראל בע‘‘מ, פ‘‘ד מ‘‘ג (2) 315, 615‘‘. פסק כב‘ השופט ש. ברנר בת‘‘א (ירושלים) 126/81, צוברי נגד יובל גד צורף לסיכומי התובעים) בין היתר משום שאין בידי בית המשפט לפקח באופן יעיל על קיומם של כל חיובי התיקון המרובים, אפילו יוטלו על הנתבעת.

6. טענה נוספת כללית היא בדבר הנזק שאינו ממון (עגמת נפש וצער)
תביעת נזק כזה היא בגדר סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות) (ראה ע‘‘א 769/86, רובינשטיין נגד זמרן, פ‘‘ד מ‘‘ב (3) 581, 592).
אלא שהנתבעת טוענת שהתובעים ויתרו מראש על כל תביעה כזו, בסעיף 4 (ג) הנ‘‘ל שבחוזה:
‘‘... והוא (הקונה) מצהיר כי לא תהיה לו כל תביעה או טענה לגבי זמן ביצוע העבודות ואי הנוחות שתיגרם לו כתוצאה מכך‘‘. גם תניית פטור זו, או כיוצא בה, עמדה לדיון לא אחת בפני בתי המשפט, ונמצאה חסירה, מטעמים שונים. בת‘‘א (ירושלים) 58/858, חסון נגד יובל גד (צורף לסיכומי התובעים) אומר כב‘ השופט בזק: ‘‘ניתן היה להצדיק פטור מפיצוי עבור אי נוחיות סבירה שתיגרם לרוכש הדירה במהלך תיקונם של ליקויים שניתן לצפותם מראש. ואולם הסעיף שלפנינו איננו מבחין בין אי נוחות סבירה, בלתי סבירה, בין ליקויים שניתן לצפות להם במהלך עבודה תקין לבין ליקויים שמקורם ברשלנות פושעת (!) של המוכר, בין ליקויים קלים לבין ליקויים חמורים וכיו‘‘ב. לפיכך נראה לי כי התנייה האמורה - כפי שהיא מנוסחת - בטילה בהיותה נוגדת את תקנות הציבור‘‘. ואכן פסל כב‘ השופט בזק תניית פטור כזו מכח סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל‘‘ג - 1973.
במקרה דנן אין לי צורך להיזקק לסעיף 30 הנ‘‘ל, מכיוון שתניית הפטור חלה על אי -נוחיות רגילה המתחייבת מתיקוני ליקויים של שנת הבדק. בכך אני מסתמך הן על הקשר הדברים בתוך סעיף 4 בחוזה, והן על אומד דעת הצדדים. על הקשר הדברים - שהרי סעיף 4 מדבר על תיקונים של שנת האחריות (סעיף קטן (א), ושאר הסעיפים הקטנים מדברים על ‘‘התיקונים‘‘ בהא הידיעה. הנזכרים בסעיף קטן (א). דבר הלמד מענייננו, שתניית הפטור מתייחסת גם היא לאי נוחיות של תיקוני בדק שנת האחריות). זאת ועוד, התיקונים שבס‘ 4 בחוזה, הם תיקונים המתחייבים בכל דירה חדשה, לא ליקויים יסודיים. וכך אמרה כב‘ השופטת דורנר בעניין מוגדסי (לעיל):
‘‘אחריות רסקו אינה קשורה כלל לחובתה לבצע תיקונים... חבותה נובעת מהתחייבותה בחוזה המכר למכור דירה הראויה למגורים... ליקויים בדרגת חומרה כזו אינם ממין הפגמים השוליים המתגלים תוך שימוש בדירה בתקופת האחריות...‘‘
גם מאומד דעתם של הצדדים הייתי מפרש כך. ‘‘אי נוחות‘‘ פירושה כמשמעה. שלא נוח לאדם כשפועלים זרים עוסקים בתיקונים בדירתו, ושימושו בה מוגבל מעט למשך התיקונים. אבל כאשר מדובר בליקויי בניה רטיבות ותיקונים המצריכים עבודות בניה - אין כאן ‘‘אי נוחות‘‘ בלבד אלא ‘‘קיצור נפש‘‘. (ו‘‘כל קיצור נפש בדבר - לשון שאין יכול לסבלו הוא‘‘ רש‘‘י במדבר כ‘‘א ד‘). לפיכך אני דוחה גם טענת הפטור מצער ועגמת נפש.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
מעדותו של מהנדס ברגמן בחקירה הנגדית הממושכת שערך לו עורך דין מזרה, כי לפני מומחה בעל רמה גבוהה ובעל יושר מקצועי, ועל מה שלא ידע לא היסס לומר ‘‘לא ידעתי‘‘. ובמקום שטעה הודה ולא בוש לומר ‘‘טעיתי‘‘ (עמ‘ 18 בסופו). אני מזכיר לאורך דין מזרה את התקנה מס‘ 33 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), התשמ‘‘ו - 1986:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ברוב המקרים קיבלתי את הערכותיו של המהנדס יגאל ברגמן (להלן - ברגמן) לעומת הערכותיו של המהנדס מאיר מנחם (להלן - מנחם). הנימוקים לכך הם:
(א) המחירים שמציע מנחם עם מחירי העלות העצמית של הנתבעת עילו נדרשה לתקן את הליקויים, בעוד שעלי להעריך כמה יעלה לתובעים לתקן באמצעות קבלני שיפוץ. מחיריהם של קבלני שיפוץ גבוהים הרבה יותר ממחיר העלות העצמית של חברת בנייה גדולה שיש לה בלאו הכי מחסן ופועלים במקום, כפי שיש עד היום בבנין הנדון. כל שכן שמחירי עלות עצמית אינם כוללים שום מרכיב של ‘‘רווח הקבלן‘‘. הכלול גם כלול במחיר קבלני שיפוץ.
(ב) מנחם הוא עובד שכיר של הנתבעת. בקיאותו במחירים היא איפוא בקיאות של עובד חברת בנייה גדולה. אין למנחם נסיון עם מחירי קבלני שיפוץ קטנים. לעומתו, העיד ברגמן שמחיריו מבוססים על מחירי קבלני משנה לשיפוצים.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
(ג) התיקונים שמציע מנחם (בעיקר בתחום נזקי הרטיבות) הם מעין אותם תיקונים וכבר נוסו ונכשלו פעמים רבות.
(ד) חלק עיקרי של הנזקים הם נזקי רטיבות בדירות, אומדנו של מהנדס ברגמן הוא, ברוב המקרים אומדן משוער, שאין לדעת אם יספיק כל עיקר. לא תמיד קל לאתר את מקור החדירה וכאשר מתברר המקור יש לדרוש מחיר הרבה יותר גדול לתיקונו.
(ה) מנחם הוא לא רק מהנדס שכיר של הנתבעת, אלא גם נטל חלק בבנית הדירות ומדובר בהן.
‘‘אני עובד של חברת רמט כשכיר 9 שנים השתתפתי בפועל בחלק מבניית הדירות שמדובר בהן‘‘:
אמנם אין דבר זה כשהוא לעצמו גורע אוטומטית ומראש ממהימנות הערכותיו, אבל, כפי שטוען אורך דין נתאי בשם התובעים, גם הבניה וגם התיקונים החוזרים שנים נעשו באחריותו של מנחם ויש לו עניין למעט בהיקף הליקויים ובעלות תיקונם. עניין כזה עלול להשפיע על חוות דעתו של מומחה, מדעתו ושלא מדעתו.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
מהנדס ברגמן נוטה - כעדות עצמו - לצד הדיירים נטייתו זו מקובלת גם עלי. לא רק ניתן להכתב ושום תקנות ושום מפרטים טכניים אינם מסוגלים לפרוט הכל. וכמדומני שאין המיפרט או התקנות מפרטות מנעולים ומפתחות בדלתות, או זגוגיות בחלונות או סיוד הקירות). כמו מהנדס ברגמן סבור גם אני, שהקונה זכאי לקבל מוצר מוגמר כראוי, בלי פגמים אסתטיים, אקוסטיים ואחרים, גם אם אין לכך ביטוי בתקנים:
התקנים נועדו שלא יפחתו מהם. אבל אין הם פוטרים את הבונה על פיהם מתיקון פגמים שלא נימנו.
דוגמא אחרת היא דיפון האמבטיה. אמבטיה העשויה פח (בניגוד לברזל יצוק) משמיעה רעשים בשעת השימוש בדרך פח על גבי מקום חלול וגם צורתה עלולה להתעוות והאמייל שמצפה אותה עלול להינזק. תקנתה של אמבטיה כזו - דיפון וסתימת החלל בחול. זוהי הוצאה קלה בשעת הבניה, אך יקרה יחסית לאחר גמר הבניה.
הנה לא המיפרט ולא התקן מחייבים דיפון האמבטיה, והמהנדס שדעתו קרובה אל הקבלן יאמר שאין כאן חסרון. אבל בפועל המיפגע הוא מיפגע. ברגמן איננו רואה מדוע על הדייר להשלים עם המיפגע הזה. במובן זה הוא נוטה לצד הדייר, וכאמור, אני מקבל את נטייתו. לא מצאתי שנטייתו זו מוציאה אותו מכלל אובייקטיביות בהערכת אומדן הנזקים.
כל הטעמים הללו, קיבלתי, ברוב המקרים, את הערכתו של מהנדס ברגמן.
אף על פי כן, ולשם זהירות, החלטתי לנכות מהערכותיו של מהנדס ברגמן ניכוי גלובלי של % 10 מפני שאומדן אינו מדע מדויק, ושמא, וכמומחה מטעם התובעים, אומדנו סטה קצת כלפי מעלה.
עוד זאת גרעתי מאומדניו הדולאריים של מהנדס ברגמן מיוני 90, שלא שיערכתי אותם מאז ועד היום על פי מדד המחירים לצרכן, אלא תרגמתי את האומדנים כמות שהם לשער היציג כיום. סבורני שבכך נקטתי מידת זהירות ראויה באומדניו של מהנדס ברגמן.

8. ומעתה עלי לבחון כל דירה ודירה. בסדר הדירות אתנהל לפי סדר חקירתו הנגדית של עורך דין מזרה את מומחה התובעת.

א. דירת אבני (התובעים 9-01), שהיא בקומה עליונה.

רטיבות

מהנדס ברגמן מצא:

1. מוקד רטיבות במרכז תקרת חדר דיור בסמוך לאיזור הסדק. (רטיבות הגג תמונה 21).

2. רטיבות כלואה בשכבת המילוי מתחת לריצוף (תמונה 31).

3. לדברי הגב‘ אבני -חדירת מי גשמים דרך נקודת - אור במרכז תקרת חדר דיור.

מנחם, המומחה מטעם הנתבעת, איננו חולק על מימצאי הרטיבות, המופיעה באופן ברור בתמונות שצילם מהנדס ברגמן, אלא על הדרך לטפל בה ועל עלותה.

1. רטיבות הגג
אין לי כל היסוס להעדיף את עדותו של ברגמן ואת הערכתו. כאשר נחקר נגדית, הסביר ברגמן כי הדירות נבנו בבנייה טרומית. ‘‘המבנה הטרומי מתאפיין בתזוזות בין האלמנטים, תזוזות מתמידות ורצופות‘‘ (4). לפיכך יש להשתמש לשם איטום הגג ביריעות גמישות במיוחד שלא ייקרעו מכוחות המתיחה. יריעות על בסיס גומי אלסטי על גבי זפת, לאחר קילוף השכבות העליונות. העד הוסיף שהנתבעת עצמה למדה מן הנסיון והיא ‘‘שינתה את דרכיה ובכל מבנה טרומי משתמשים רק ביריעות‘‘. שיטה זו רווחת כבר 10 שנים. לפי 20 דולר לממ‘‘ר של יריעה כפול 80 ממ‘‘ר של שטח הגג, העלות איטום הגג בלבד מגיעה ל - 1,600 דולר.
לעומתו מציע מנחם בסעיף זה של איטום הגג ‘‘תיקון זפת של כל הגג, כולל הלבנה, וסיוד בחלק הדירה‘‘. זוהי שיטה שלפי עדות התובעים נוסתה מספר פעמים ונכשלה. והדעת נותנת שהסיבה היא אותן תזוזות מתמידות ורצופות שבין האלמנטים. הצעתו של מנחם היא איפוא לחזור על השגיאות שנעשו עד כה, ואשר הנתבעת עצמה כבר למדה מן הנסיון שלא לעשותן. אני דוחה את הצעת מנחם, ומאמץ את זו של ברגמן.

2. רטיבות כלואה
בסעיף זה כותב ברגמן: ‘‘רקבון ברגלי מלבן דלת לחדר שירותי הורים מעיד על רטיבות כלואה בשכבת המילוי מתחת לריצוף (תמונה 13)‘‘. ואכן בצילום מס‘ 13 מופיעים כתמים, קילופים ובועות נרחבים. ברגמן מסיק שקיימת כנראה דליפה בצנרת שמתחת לריצוף, והוא ממליץ לבצע בדיקות לחץ בצנרת המים והדלוחין לאיתור הדליפה, בהתאם לתקן ישראלי. מנחם אינו חולק על המימצאים אבל הוא מציע ‘‘לבצע תיקון צבע ליד המלבן‘‘, לבדוק אטימות משקים בין חרסינות במקלחת ולבצע בדיקת קופסאות וצנרת דלוחין במקלחת‘‘.
אינני רואה הבדל מהותי בין המונחים. כזה בן זה מציעים בדיקות של הצנרת, אלא שברגמן מציע גם כיצד יבוצעו, ‘‘לפי דרישות פרק 8.6 בתקנות‘‘. ומכוון שקיים תקן ישראלי (1205.6) לעניין זה, ברור שיש לקבל את הצעת ברגמן. יצויין שבחקירתו הנגדית לא נשאל ברגמן דבר וחצי דבר על כך.

3. מי גשמים דרך נקודת המאור.
שוב, אין מנחם חולק על מימצא. אלא הוא מפנה לאיטום הגג בזפת והלבנה כתרופה גם לעניין זה. כבר דחיתי הצעה זו לעיל. יש להגן על מערכת החשמל. גם ברגמן אינו כותב ספציפית כיצד לעשות זאת, ואני מניח שאיטום הגג על-פי שיטתו שלו עשוי לפתור את הבעיה.

בסיכום
מנחם לשיטתו, מעריך את כל תיקוני הרטיבות ב - 800 ש‘‘ח (יוני 90). אבל משקבעתי שאת הגג צריך לאטום ביריעות כהצעת ברגמן, ברור שהעלות של איטום זה בלבד תעלה לפחות 1,600 $ (לפחות, שכן בחקירתו הנגדית הסכים מנחם שמחיר ממ‘‘ר של יריעה הוא 18 ש‘‘ח, ואילו שטח הגג הוא 100 - 110 - ממ‘‘ר (עמ‘ 17). הווה אומר, שהמחיר, לשיטת מנחם, צריך להיות 1,800 - 1,980 $ לאיטום הגג בלבד, חוץ מן הרצפה).
לפיכך אני מקבל את אומדנו של ברגמן, 2,000 $ לתיקוני הרטיבות בגג וברצפה כאחת.

ריצוף ובניה
1. ברגמן מצא שגובה חדרי השינה מגיע ל 2.46 מטר, לעומת מינימום של 2.5 מטר המתחייב מתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש‘‘ל - 1970 (תוספת שניה, סימן ב‘ סעיף 2.03 (4). (להלן התקנות). מנחם מצא גובה של 2.47 מ‘ ומוסיף: ‘‘ זה גובה נמוך רק במקצת מ 2.50 אם לא מתחשבים בעובי של טיח כ - 2 ס‘‘מ. מכיוון שליקוי זה אינו ניתן לתיקון וגם המומחים לא לי קבעו מחיר, אתייחס אליו כאשר אדבר על פחיתת ערך הדירה.

2. ברגמן מצא ליקויים בריצוף (שקיעת מרצפות בכמה מקומות, הפרשי גובה בריצוף, מקצועות שבורים וסדקים משמעותיים מעל שיפולי הריצוף, היעדר שיפולי ריצוף) מהם המצריכים תיקונים יסודיים. כן מצא ברגמן סדקים וביצוע לא מקצועי בטיח, וגמר רשלני של טיח אחרי צינור קולטן בחדר אמבטיה. מנחם ממעיט בהיקף הליקויים ובמחירי תיקונם, ואינו מודה בחבות להתקין שיפולי ריצוף (פנלים) אחרי דלת המטבח. בחקירתו הנגדית פירט ברגמן אחד לאחד את היקף הליקויים שמצא ואת מחירי התיקונים. מנחם, לעומתו, איננו כותב שביקר בדירה ומדד את הליקויים. אדרבא, בחקירתו הנגדית הוא אומר שלא ביקר בדירה, מאחר שהניח שלא יניחו לו להכנס (24 אוק‘ ממ‘ 17 ש 1 15-16).
חוות דעתו של מנחם היא, כאמור בה, רק ביקורת על חוות דעתו של ברגמן (‘‘הנני לאשר שבתאריך 7.6.90 ערכתי ביקורת הנדסית שניתנה על ידי מר (!) (דו‘‘ח ביקורת הנדסאים מס‘ 429058 א מיום 09.5.22) לכן אינני יודע מהיכן שאב מנחם את הנתונים שלו על היקף הליקויים. ואף על פי שבחקירתו הנגדית אמר (שם שורה 82) שראה רק 10 מרצפות שקועות (לעומת 30 שראה ברגמן) השאלה היא מתי ראה מרצפות אלה אם לא הניחו לו להכנס? הווה אומר לפי שנים, כאשר עדיין הניחו לו להכנס. והעד לא הסתמך על רשימות כלשהן. אני צריך איפוא להכריע בין היקף ליקויים שמצא ברגמן סמוך להכנת חוות דעתו, ובין היקף הליקויים ששמר מנחם בזכרונו מספר שנים. זכרונו של אדם איננו תמיד בר סמכא, ובייחוד הוא יכול להיות מושפע מאינטרסים שונים (כזכור, מנחם הוא שכיר של הנתבעת ולקח חלק בפועל בבניית חלק מן הדירות שבמחלוקת).

לפיכך, אני מעדיף בלי היסוס את דעתו של ברגמן.

ובאשר לעלות התיקונים: גם לפי דעתו של מנחם יש לפרק ולרצף מחדש 4 ממ‘‘ר של מרצפות שקועות או שבורות, ולעקור כ-10 אריחי ריצוף שיש הפרשי גובה בין ובין שכנותיהן, לעשות תקוני טיח (‘‘מזעריים‘‘) לתקן סדקים (‘‘קטנים‘‘) וליישר טיח (כ-1 ממ‘‘ר), ולתקן טיח (באמבטיה). את כל אלה אומר מנחם ב 800 ש‘‘ח, וגם זאת על פי עלות העבודה של הנתבעת עצמה. כאמור, היקף הליקויים גדול רב יותר, כפי שקבע ברגמן, והמחירים שנקב מבוססים על מחירי השוק של קבלני שיפוצים. גם כאן אני מעדיף בלי היסוס את דעתו של ברגמן הקובע את עלות התיקון ב-1,220$.