מידע כללי
שאלות ותשובות אחרונות

תביעה על ליקויי בניה בדק בית ורטיבות


תביעה של קבוצת דייירים על ליקוי בניה שנתגלו בדירותיהם במיוחד רטיבות.התביעה נסמכת על חוות דעת הנדסית שערך מהנדס בנין ברגמן יגאל אליה צירף שמאות הנדסית .
פסק דין 1 - דיירים נגד אשד‘‘ר בע‘‘מ – בית המשפט המחוזי בתל אביב
ת.א. 1159/92



בית משפט המחוזי



בתל אביב -יפו



בפני כב‘ השופטת ד‘‘ר ד. פלפל



בענין שבין:



1. שטסל זאב.

2. שטסל מירית.

3. רוזן יעקב.

4. רוזן יהודית.

5. ירון מיכאל.

6. ירון אלישבע.

7. עדן תמר.

8. נציגות דיירי רחוב אדם 39 מעלות מוריה ירושלים.

9. אברהם אליהו

10. אברם (בדולח) טלי.

11. נתאי מרדכי.

12. נתאי גילה.

13. בלום מולי.



- נ ג ד -



אשדר חברה לבניה בע‘‘מ



הנתבעת



א. מהות התובענה

זו תביעה לפיצויים עקב ליקויי בניה שהגישו התובעים כנגד הנתבעת, שבנתה את דירותיהם בשכונת מעלות מוריה בירושלים.



ב. הרקע העובדתי
התובעים רכשו את דירותיהם בפרויקט אותו הקימה הנתבעת בשכונת מעלות מוריה בירושלים, שזו שכונה בדרום מזרח-ירושלים, המהווה חלק משכונת ארמון הנציב.

התובעת מס‘ 8 - הינה נציגות הבית המשותף.
התובעים 12-11 תובעים את חלקם ברכוש המשותף בלבד (ס‘ 8 לכתב התביעה) לטענת התובעים, זמן לא רב לאחר שנכנסו לגור בדירות נשוא התביעה, נתגלו בהן ליקויי בניה חמוריים. עיקר הליקויים עליהם הלינו התובעים היו ליקויי רטיבות ופגמים נוספים כגון סדקים, שפועי מרצפות שלא על פי התקן.
התביעה הוגשה לראשונה לבית המשפט המחוזי בירושלים. בעקבות הסכמת שני הצדדים ועפ‘י האמור בהסכם המכר שנחתם בין הצדדים, הועבר הדיון אל בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו.
לאחר שהועבר התיק לבית משפט זה ובטרם החל שלב ההוכחות, הסכימו הצדדים שהנתבעת תתקן, באמצעות קבלן מטעמה,ליקויים בדירות התובעים וברכוש המשותף.
מהנדס מטעם חברת מיל‘‘ב אותו שכרו התובעים ביקר בשנת 1991 בדירות התובעים ונתן חוות דעת באשר להיקף הליקויים ולסכום עלות תיקונם (חוות דעת צורפו לכתב התביעה). בחורף 1992-1993 תיקנה הנתבעת ליקויים בדירות התובעים וברכוש המשותף בהתאם לחוות הדעת מטעם התובעים.
לטענת התובעים, צלחו התיקונים רק בחלקם. אחריהם ערך המהנדס ברגמן, המומחה מטעם התובעים (ת/ 1 - ת/ 8) חוות דעת חדשה בה פירט את הליקויים שנותרו. כמו כן הוגשה חוות דעת מטעם התובעים של השמאי מר מנצבך לענין הפחתת ערך דירות התובעים (ת/ 15 / א‘ - ת/ 15 / ה‘). מנגד הגישה הנתבעת חוות דעת מטעם המהנדסים תומר ואיראני (נ/ 1 א‘-ז‘ ונ/ 5 - נ/ 6), לפיהן אין ליקויים בדירות וברכוש המשותף, או שהם זניחים.
המומחה איראני נתבקש גם לחוות דעתו לענין ירידת ערך הדירות.

ג. הפלוגתאות

מכתבי הטענות ומהראיות עלו הפלוגתאות הבאות:

- האם הודיעו התובעים לנתבעת על ליקויי הבניה ומהי נפקות ההודעה.

- היש סמכות לתובעת מס‘ 8 לתבוע בגין ליקויים ברכוש המשותף.

- אילו ליקויים קיימים בדירות.
- גובה הנזק.

- היש מקום ליתן פצוי בגין ירידת ערך דירות התובעים כתוצאה מהליקויים שנתגלו בדירותיהם.

- היש מקום ליתן פצוי בגין עוגמת הנפש.



ד. האם הודיעו התובעים לנתבעת על ליקויי הבניה

טענה הנתבעת כי על מרבית הליקויים הנטענים בכתב התביעה מעולם לא הודיעו לה התובעים, וכי אם פנו לנתבעת בטענות איזה שהן, הרי שפנייתם מעולם לא היתה בכתב ובדואר רשום כמוסכם בין שני הצדדים.

סעיף 4 א‘ להסכם המכר קבע: ‘‘החברה מתחייבת לתקן את כל הליקויים אשר יתגלו בדירה תוך תקופה של 12 חודשים מתאריך המסירה כפי שיוגדר להלן (להלן ‘‘תקופת הבדק‘‘) ואשר עליהם הודיע הרוכש לחברה בכתב בדואר רשום תוך תקופת הבדק... ובתנאי שחובת החברה לתקון תחול רק אם הליקויים נובעים מהעבודה לקויה או שימוש בחומרים פגומים, ובלבד שהחברה לא תהא חייבת, פרט לאמור בפסיקה זו, לבצע את התיקונים הנ‘‘ל אלא בגמר תקופת הבדק‘‘.

מכאן, לגירסת הנתבעת, שהתובעים לא מילאו את חובתם החוזית משלא הודיעו בכתב ובדואר רשום על הליקויים בדירתם. אין בידי לקבל טענה זו.

אין ספק שמטרת הדרישה למתן הודעות בדואר רשום, היתה לגרום לכך שתלונות הדיירים גם יגיעו באופן וודאי ומוסדר לידיעתה של הנתבעת כדי שניתן יהיה לטפל בהם כיאות, וגם שיהיה ברור לנתבעת בדיוק מהם הליקויים הטעונים אין חולק, שלמרות טענת הנתבעת על אי כיבוד ההסכם לענין זה, היא ידעה על הליקויים בדירות התובעים. תיקון. כך מודה הנתבעת בעצמה בסכומיה בסעיף 8 לסכומים נכתב:

‘‘אכן, התובעים יצרו מדי פעם קשר טלפוני או אחר עם הנתבעת, להודיע על פגם כזה או אחר בדירותיהם אך הנתבעת מבקשת להסב את תשומת לב ביהמ‘‘ש לסעיף 4א‘ להסכמי המכר‘‘. לא זאת אף זאת, הנתבעת ערכה תיקונים בדירות התובעים עוד לפני שהחל שלב ההוכחות במשפט זה; התקונים נערכו בחורף 1992-1993.

מהתנהגותה עולה שהיא ויתרה על הודעה בדואר רשום והסתפקה בהודעה בע‘‘פ.

יתר על כן, ב - ע‘‘א נירה חשאי ואח‘ נ. בטי רונן (פ‘‘ד מו (1) 922, 132) נקבע כי העובדה שהנתבעים בכתב ההגנה הסכימו לבצע תיקונים, יש בה משום ויתור מכללא על טענת העדר הודעה כדין מכח סעיף 4 (ב) לחוק המכר.

לכן, בנוסף לאמור לעיל, גם במקרה הנוכחי, ובשנויים המחוייבים, ניתן לראות בהסכמת הנתבעת לבצע תקונים כויתור מכללא על טענת העדר הודעה בכתב. הפועל היוצא הוא שתלונות הדיירים בדבר ליקויים הגיעו לידיעת הנתבעת. משהחלה הנתבעת עצמה במסכת של תיקונים עוד לפני שנתבררה התביעה בבית המשפט, ויתרה על דרישת ההודעה בכתב. אשר על כן, אני דוחה את טענת הנתבעת כי לא ניתנה לה הודעה בגין הליקויים על ידי הדיירים, ברוח הוראות החוזה.

הנתבעת הוסיפה וטענה שגם אם יקבע שההודעות שניתנו לה עי‘ התובעים מספקות אזי תוכן הודעות אלו נגע למספר מצומצם ביותר של ליקויים, בעוד שעל מרבית הליקויים שנטענו בכתב התביעה ושמופיעים לראשונה בחוו‘‘ד מר ברגמן לא קיבלה הנתבעת כל הודעה בטרם הוגשה התביעה.

המדובר, לטענתם, בנסיון של התובעים ‘‘לדוג‘‘ ליקויים נוספים שכלל לא הפריעו להם, ובשל כך אין לאפשר לתובעים לזכות בכל סעד ופצוי בעבור אותם ליקויים.

גם טענה זו אינה יכולה להתקבל. בשלב מסוים נעשו בדירות תיקונים. הם היו על בסיס חווה‘‘ד הראשונה של המהנדס, ובהסכמת הצדדים. בדיקות המומחים מטעם הנתבעת התייחסו גם כן לליקויים אלו.

בהסכמה זו ניתן לראות הסכמה מכללא לבדיקה כוללת ומקיפה של כל ליקויי הבניה. אינני מקבלת את הטעון שהמדובר כאן בנסיון של התובעים ‘‘לדוג‘‘ ליקויים נוספים. אין מחלוקת שמה ש‘‘העיר‘‘ את התובעים לזכויותיהם היו ליקויי הרטיבות בעיקרם, ו‘‘תוספת‘‘ של פגמי ריצוף.

אדם סביר השמח בדירה חדשה שרכש, וזו עונה על ציפיותיו ואינה מתגלה כבעייתית מהרגע הראשון בבחינת ‘‘דירה נאה וכלים נאים מרחיבים דעתו של אדם‘‘, מטבע הדברים שלא יזמין סתם מומחה כדי לבדוק האם ‘‘רשע המן‘‘. אבל כשהמחסן מוצף במים, כשהקירות רטובים ברמה זו או אחרת, (תמונות שצורפו ל - ת/ 9) שחלק מן המרצפות שוקע וחלקן האחר עולה (תמונות המצורפות ל - ת/ 21). כשטיח נופל (ת/ 4) והאריחים בחדר השינה שוקעים (ת/ 4), אותו אדם סביר מאבד את שמחתו, מתריע על הליקויים שרואה, ועכשיו גם מחפש שמא יש ליקויים נוספים, שנשמטו מעיניו ושלתמורתם הוא זכאי, בין אם עפ‘‘י החוזה ובין מכח הוראות חוק התכנון והבניה התשכ‘‘ה - 1965. מובן שמומחה שיוזמן ימדוד את המעברים, את גובה הקירות, את השיפועים והחלונות כדי לראות האם בנוסף למכלול הנראה – קיים מכלול מוסתר.

לא הייתי רואה בכך ‘‘דייג‘‘ שכוונתו להתעשר ע‘‘י הנתבעת. אלמלא ‘‘הטריגר‘‘ הראשוני אותו גרמה עבודת הנתבעת, - סביר להניח שלא היו ‘‘מחפשים‘‘ אותה בנושאים אחרים נסתרים לעין שאינה עינו של מומחה. מטבע הדברים כאשר מוזמן מומחה, מתגלים פגמים שאדם ‘‘רגיל‘‘ אינו מגלה ורק המומחה מאתרם. אשר על כן אני דוחה את טענת ב‘‘כ הנתבעת, בראש פרק זה.



ה. הכרעה בין המומחים

התובעים הסתכמו לענין הליקויים על חוות הדעת של המומחה, המהנדס ברגמן. הלה מסר שתי חוות דעת. האחת ניתנה עם הגשת התביעה והאחרת ניתנה לאחר התיקונים. כמו כן הוצגה עי‘ התובעים חווה‘‘ד של השמאי מנסבך המתמקדת בשאלת ירידת ערכן של הדירות.

הנתבעים מצידם הגישו חוות דעת נגדית של המהנדס תומר וחוות דעת נוספת לענין הפחתת ערך הדירה מטעם השמאי איראני.

מהשוואת חווה‘‘ד של המומחים השונים עלה כי:

לעמדת המהנדס תומר - מומחה הנתבעת - ליקויים שאדם סביר לא מרגיש בהם, אינם בגדר ליקויים ולכן אין לפצות בגינם. כך העיד בהתייחסו לליקויים שנתגלו בדירת משפחת ירון - התובעים מס‘ 4-5:

‘‘אם יש הבדל בין מה שבוצע בפועל לבין מה שכתוב בתקנות זה לא גורם באופן אוטומטי לירידת ערך. אנחנו צריכים להפעיל שקול דעת. בירידת גובה אם הגובה הוא 2.48 זה בניגוד לתקנה ובניגוד לחוק ולא גורם בהכרח לירידת ערך. הוא הדין במסדרון... אדם סביר לא ירגיש אי נוחות במסדרון של 90 סמ‘. אדם סביר לא יבחין בהפרש ברוחב המסדרונות בדירות‘‘ (עמ‘ 53 ש‘ 02-82).

מומחה זה גם סבר שיש לעשות הבחנה בין ליקויים ‘‘זניחים‘‘ שאינם מזכים בפיצויים לבין ליקויים ‘‘משמעותיים‘‘, המזכים בפיצוי, כשהוא מתיחס לענין זה גם לנושא רטיבות זניחה ומהותית. בהתייחסו לדירת התובעים 4-3 העיד:

‘‘לגבי עמ‘ 3 לחוות דעת רוזן... ציינתי ליקויי בנייה זניחים. אם מבקשים ממני דוגמה אני אומר למשל שפני הטיח באולם בית משפט זהו ליקוי, אבל הוא זניח. אני סבור שיש סעיפים וליקויים שמר ברגמן מצביע עליהם ולדעתי ניתן לעבור לסדר היום לגביהם‘‘. העד המשיך והעיד כי כל עוד לא קיים מפגע משמעותי הגלוי לעין, אין סיבה לבדוק אם היו חריגות. כך ציין בהתייחסו לליקויי הריצוף בדירת התובעים מס‘ 6-5: ‘‘רצפה נבדקת בתנאי שירות ותוך כדי הליכה עליה ואם משהו מפריע בזמן ההליכה אז ניקח כלים לבדיקה. כל זמן שאני לא חש ולא רואה פגם בריצוף, אני לא לוקח פלס ביד‘‘ (עמ‘ 55 ש‘ 12 מהסוף).

ובהמשך: ‘‘לפי התקנות אם רוצים לבדוק מישוריות של רצפה אז בודקים בעזרת סרגל בגובה 2 מ‘ וכן בעזרת פלס. יש תקן איך לבדוק טיח או ריצוף אבל אני כמהנדס מביע דיעה שכל זמן שהריצוף לא מפריע לי ולא בתנאי השירות, אני לא בודק רצוף, ובוודאי לא עם פלס. כנ‘‘ל לגבי טיח‘‘.

לגבי ליקוי נטען נוסף העיד: ‘‘לפני נ/ 1 / ב‘ חוות דעת רוזן עמ‘ 5. בדירות המדרגות יש סף של 30 סמ‘ בין הסלון למרפסת.

אם שואלים אותי אם הסף מהווה מפגע אני אומר שבצפון ת‘‘א בנתה חברת אזורי-חן. שם בכל הדירות יש סף בין חדר המגורים לבין המרפסת, למרות שבתאוריה אנשים אומרים שאם אלך יחף אז הציפון תפגע בסף, למרות שהסף שם הוא 15 סמ‘. אני לא זוכר במקרה שלנו אם היו 30 סמ‘. אצלי לא כתוב 30 סמ‘. ‘‘אני לא מדדתי את הסף. אני חושב שבין 15 סמ‘ לבין 30 סמ‘ ההבדל הוא לא מהותי. זאת תשובתי לשאלה אם זה מפגע‘‘ (ההדגשות שלי ד.פ.) (עמ‘ 55 סיפא ועמ‘ 56 רישא לפרוטוקול).

וברוח דומה העיד: ‘‘לדעתי כמהנדס לחיות עם חלון של 8 אחוז פחות. שאלה: כלומר אתה סבור שכל המידות שקבע המחוקק צריכות את שיקולי המהנדסים.

תשובה: אדריכלים ומהנדסים וקבלנים אמורים לבנות בהתאם לתקנות ולתקנים אבל אם קרתה תקלה אז שואלים אותי מה דעתי. החלון הזה פונה למבואה פתוחה‘‘ (עמ‘ 57 לפרוטוקול שורות 1-8). התייחסותו של מר תומר אינה הדרך המקובלת בפסיקה. חוק התכנון והבניה על תקנותיו, באו לגבש להנחיל ולהנהיג סטנדרט בבניה כדי לשמור על איכות חיים מינימלית. לכן לא ניתן לסטות או להתנות על המידות והנתונים המדוייקים שם.

הפחתת המידות, בין בתום לב מחמת טעות או מחמת רשלנות, מחייבת את המספר לפצות את הניזוק על הפגיעה באיכות חייו. אין מחלוקת שבדירה בה יש מומים סמויים כמו: שיפוע לא תקין, חלונות קטנים יותר, סף מרפסת גבוה ועוד - ניתן לחיות. אבל עצם החיים, אינם אמת המידה שקבע המחוקק, אלא איכות החיים. כשזו לא התמלאה, כאמור, יש לפצות. החל מ-ע.א. 416/58 ג‘דאן נ. סלימאן (פ‘‘ד יג‘ 619): דרך ע.א. 711/82 י. בלומנטל בי‘‘ח בע‘‘מ נ. תיכון (פ‘‘ד לט(2), 774); וכלה ב - 119/86 קני בתים בע‘‘מ נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה ואח‘ (פ‘‘ד מו (5), 727), הובעה הדעה שהפרת תקנות הבניה היא גם הפרת חובה חקוקה. הגישה שהופגנה על ידי מר תומר, מעידה על אי הפנמה של משמעות הוראות חוק התכנון והבניה על תקנותיו. מכל הטעמים הללו, קיבלתי, ברוב המקרים, את חוה‘‘ד של המומחה ברגמן, גם בנושא יתרת הליקויים, ובהתאמה לעדויות שנשמעו.

קביעותיו של מר ברגמן הן לגבי ליקויים אלה והן לגבי יתרת הליקויים, - עולה בקנה אחד עם מיגוון התמונות שהוגש במהלך המשפט, לגבי כל דירה ודירה.



ו. היש לפסוק במקרה דנן פיצויים בגין ירידת ערך הדירה בנוסף לפיצויים בעבור ליקויי הבנייה

לפני שאדון בפרטי התובענות, אתייחס לשאלה העקרונית שהועלתה, דהיינו האם ניתן לפצות ירידת ערך הדירה בנוסף לתשלומים בגין תיקון ליקויי הבנייה.

סה‘‘כ ליקויי הבניה במחלוקת, לענין זה הם:

רטיבות: רוחב פרוזדור קטן בכ- 10 סמ‘; מדרגה ביציאה מחדר דיור למרפסת בגובה כ - 27 סמ‘.ליקויים אלה קיימים ברוב הדירות, וחלקם בחלק מהדירות. מומחה הנתבעת - מר איראני - היה בדיעה שאין מקום לפסוק פיצוי בראש נזק זה. הטעם לכן הוא, שלא תהיה כל ירידת ערך לדירות התובעים לכשיתוקנו בהם כל הליקויים. לחלופין גרס שאם לא יתוקנו - הפיצוי שייפסק בגין תיקון הליקויים, מהווה פיצוי מלא ומספיק. לשיטתו, מרבית הליקויים בדירות התובעים הינם בני תיקון, ויעילות התיקונים שבוצעו בדירות במהלך 1992-1993 רק מחזקת אותו בעמדתו זו. לעומתו מר מנסבך מומחה התובעים סבר אחרת. הוא גרס שיש ירידת ערך בגין הליקויים שנתגלו בדירות השונות, בעיקר בגין נזקי הרטיבות. בהגיעו למסקנה זו הביא בחשבון את מקומו של הנכס, שטחו ומצבו הפיזי.

עוד ציין כי קונה הרוכש ביודעין דירה שהיו בה ליקויים כנ‘‘ל יעמוד על זכותו להנחה משמעותית במחיר המוצר, בהשוואה לדירה דומה תקינה.

וכך העיד: ‘‘כאשר יש שתי דירות זהות אז אין ספק שלדירה בעלת ליקויי רטיבות המחיר יהיה פחות. הקונה יעדיף את הדירה התקינה ולא את החשש שהליקויים יחזרו. לא כל ליקוי ניתן לתקן.

יש מיקרים שלא ניתן לתקן. אם ההשקעה הכספית הופכת להיות לא כלכלית אז לא מתקנים‘‘ (עמ‘ 49 לפרוטוקול ש‘ 7 מהסוף). ובהמשך: ‘‘כשמוכר מוכר את דירתו והוא אומר לקונה שהיתה בעית רטיבות, רוב הקונים נרתעים לקנות אלא אם כן המחיר הוא זול יותר‘‘ (עמ‘ 48 ש‘ 8-10).

‘‘כאשר יש שתי דירות זהות אז אין ספק שלדירה בעלת ליקויי רטיבות המחיר יהיה פחות. הקונה יעדיף את הדירה התקינה ולא את החשש שהליקויים יחזרו (עמ‘ 94).

עדי הנתבעת היו חלוקים בדעותיהם באשר לאפשרות פתרון נושא הרטיבות.

ע.ת. 3 מר רמונד חמו, שהיה אחראי על התיקונים באתר במשך 4 שנים סבור כי:

‘‘אין בעיה לפתור בעיות רטיבות בבנינים טרומיים‘‘. (עמ‘ 48-78).

המומחה אירני, ג‘‘כ בדיקה שניתן לפתור בעיות רטיבות (עמ‘ 48-78).

בין אם המדובר בבניה טרומית ובין אם המדובר בבניה קונבנציונלית אבל.

‘‘לאחר התיקון שהצעתי לא ידרש תיקון נוסף, לא תהיה רטיבות. אחרי שנים ארוכות הרטיבות יכולה לחזור. אני לא חברת ביטוח ולא יכול לקחת אחריות על עצמי לענין זה.

(עמ‘ 78. ההדגשה שלי - ד.פ.). מכאן שהנימוק ‘‘הפסיכולוגי‘‘ של קונה שיודע על ליקויי רטיבות בדירה מסויימת, מסתבר שאינו רק פסיכולוגי גרידא, אלא עלול גם להתגשם במציאות.

לפני ביהמ‘‘ש הוצגה פסיקה ופסיקה נגדית בנושא של מתן פיצוי של ירידת ערך בגין ליקויי בניה. עדיין לא ניתנה החלטה של ביהמ‘‘ש העליון כפי שעולה מדברי הנשיא ברק ב- דנ‘‘א 7735/96 זעפרני ניסים נ‘ רמט בע‘‘מ (תקדין עליון כרך 97 (1) עמ‘ 77).

נזדמן לי לדון בסוגייה דומה, בת.א. (ת‘‘א) 39/26+39/851, גם שם נדונה השאלה האם יש מקום לפיצוי בגין הפחתת ערך הדירה.

נושא הדיון שם היה ירידת ערך עקב נזקי רטיבות שבחלקם תוקנו ובחלקם לא תוקנו.

לא נותר לי אלא לחזור על שאמרתי שם:

‘‘לטעמי, במידה והצדדים הוכיחו זכאות לכך, הרי שמהבחינה העקרונית מן הדין הן לפצות על ירדת ערך הדירה והן לפצות בעבור תיקון ליקויי הבניה. מטרת הפיצויים החוזיים כפי שמציינת המלומדת ג. שלו בספרה ‘‘דיני חוזים‘‘ (מהדורה שנייה, תשנ‘‘ה 675), היא: ‘‘להעמיד את הנפגע מבחינה כספית במצב שהיה עומד בו אילו קיים החוזה ואלמלא ארעה ההפרה‘‘.

כלומר, אילו קוים החוזה במלואו ולא היו ליקויים משמעותיים אשר היה צריך לתקנם כי אז, סביר שערך הדירות לא היה יורד. על כן יש לומר כי ירידת ערך דירות, שנבעה מליקויי בניה, צריכה להיות פריט בין הפריטים שמוכר הדירה יפצה בגינם. אלמלא הבניה הלקויה היו הדיירים מקבלים דירות תקינות ובעלות ערך שוק ידוע. אם יוכח שהבניה היתה לקויה, - ברור שהם צריכים לקבל פצוי בגין התיקונים. אם יוכח, שלמרות התיקונים המושלמים היתה ירידת ערך - אזי וודאי שירידת הערך מצטרפת לסכום הפיצוי בגין תיקון הליקויים‘‘.

דירה זה נכס שלו ערך כלכלי נתון שאמור להתגבש עם סיון בנייתו. פגיעה בנכס מפחיתה מערכו.

אם מהות הפגיעה אמיתי, פסיכולוגית ושם שיצא, - אין בכך חשיבות, אם הדבר הוא זה שגרם פיחות בערכו של הנכס הכלכלי המובטח. במקרה הנוכחי מדובר בשלושה סוגי ליקויים:

ליקויי רטיבות:

עפ‘‘י הראיות הם ניתנים לתיקון. תיקון ראוי בחלק מהדירות לא נעשה; אין ביטוח שלמרות שנושא הרטיבות תוקן - תופעה זו לא תחזור לאחר שנים. פסה‘‘ד המחוזיים מדברים על דירה ש‘‘יצא קול‘‘ עליה שהיו בה ליקויים.

לעמדתי לא צריך התובע להוכיח ש‘‘יצא הקול‘‘. עפ‘‘י הדין הקיים, חייב מוכר מכח הוראות סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל‘‘ג - 1973, להודיע לקונה על פגמי רטיבות. אין המדובר כאן בליקויי קרמיקה, לגביהם סביר בהחלט להניח, שתיקון רגיל המשתלב במרחב הכללי, לא יצדיק חובת גילוי שפעם היה פה פגם, וגם לא יצדיק פיצויים בגין ירידת ערך.

בהקשר לרטיבות, כשברור מהראיות שעלו בפני שהמדובר בליקוי שעלול לחזור על עצמו בעתיד - קיימת חובת גילוי. חובת הגילוי תביא מטבע הדברים תגובת נגד ‘‘פסיכולוגית‘‘. קונה מעוניין בנכס תקין, ולכן יעדיף דירה שלא עברה טראומה כזו. הקונה הפתוח לסיכונים, יהיה נכון לקנות את סיכונו ע‘‘י הפחתת המחיר, וזו בדיוק ירידת הערך של הדירה.

לענין מסדרון צר:

זה מסוג הליקויים, שלא ניתן לתקנם, ושחובה לגלותם. אותה ‘‘פסיכולוגית קונים‘‘ קיימת גם במקרה הנוכחי.

לענין סף גבוה - התרשמתי שליקוי זה ניתן לתיקון וכך שהוא לא היווה מרכיב (למעט איזכור) לענין ירידת הערך של הדירה. אשר על כן אני קובעת שעל הנתבעת לשלם גם בעבור ירידת ערך הדירה לגבי דירות שבהן הוכחה ירידת ערך כזו.



ז. עגמת נפש.

ב‘‘כ התובעים מפנה בסכומיו לתצהירי התובעים ועדויותיהם בביהמ‘‘ש, בנושא של עוגמת נפש. מעדויות התובעים התרשמתי שאכן סבלו מעוגמת נפש מאז כניסתם לדירה ובמשך כל השנים, בעיקר מליקויי הרטיבות. הדבר גם פגע באיכות חייהם ובהנאתם מהדירות אותם רכשו במיטב כספם. בבואי לפסוק בגין ראש נזק זה לקחתי בחשבון גם את עוגמת הנפש שתיגרם לתובעים בגין הליקויים אשר עדיין לא תוקנו. יפים לענין זה דבריו של הנשיא זיילר בת.א. (י-ם) 725/80 בני יצחק ואח‘ נ. שיכון ופיתוח בע‘‘מ (לא פורסם):

‘‘דירתו של אדם אינה רק נכס כספי אלא היא מרכז חייו ומרכז חיי בני משפחתו. זהו נכס שאדם רגיל השקיע בו חלק משמעותי מהונו ומאונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקינים ומהנים לו ולבני משפחתו. מידת הסבל ואי הנוחות נגרמים למשפחה עקב ליקויים הינו לכן משמעותי מאוד‘‘. מטרת הפיצוי בגין נזק כזה שאינו ממוני היא החזרת המצב לקדמותו, אין מטרתו הענשת המפר (ע‘‘א 348/79 גולדמן נ. מיכאלי פ‘‘ד ל‘‘ה (4) 31, 40).

אשר על כן ובהתחשב בכל נסיבות הענין, אני אומדת בגין ראש נזק זה פיצוי בסכום של 3,000 ש‘‘ח לכל משפחת תובעים, למעט התובעים 3-4.